? 賃貸 « 東 京 遠 景 日 記 | tokyo enkei *Weblog
tokyo enkei *weblog

グロブナー/代々木の高級賃貸マンション100%稼動

on 2011.07.26, under 賃貸
26:

週刊住宅onlineより

グロブナー/代々木の高級賃貸マンション100%稼動
英不動産会社のグロブナーは7月22日、2008年に日本で初めて開発した高級賃貸マンション「グロブナープレイス神園町」(東京・代々木、総戸数45戸)が100%稼働に至ったと発表した。同物件は、地上4階地下3階建て。表参道や渋谷まで徒歩15分圏内の利便性に加え緑に囲まれたのが特徴。1戸当たりの専有面積は154~363平方メートル。間取りは3~5ベットルーム。賃料は1カ月130万円~360万円、平均賃料は約200万円。
東日本大震災以降の入居増加を受け、同社の駐日代表は、「震災後にもかかわらず都心で最高水準の賃料設定において100%稼働を達成できたことは、当社の高級住宅の形が評価されたと考えている」とコメントしている。入居者は6割が外国人で、4割が日本人となり、全入居者の5割以上が企業のCEOクラスで占めた。


大きな地図で見る

 

季節によって移り変わる緑から日本の四季を味わえるので、外国人にとっては高層マンションの夜景よりも魅力的かもしれません。このクラスの高級賃貸マンションは、賃料よりも立地が重要ですね。


賃貸住宅、敷金・礼金1カ月未満が3割超

on 2011.07.26, under 賃貸
26:

住宅新報Webより

賃貸住宅、敷金・礼金1カ月未満が3割超 国交省調査
賃貸住宅の敷金や礼金の安い物件が増加している。国土交通省の2010年度住宅市場動向調査によると、民間賃貸住宅に入居した人のうち、敷金、礼金が「1カ月未満」だったとの回答がそれぞれ3割を超えた。敷金は、「1カ月未満」が34.5%、礼金も、「1カ月未満」が33.2%に上った。
敷金は、2006年度調査では「1カ月未満」はわずか2.3%だった。前年(2009年)度調査でも10.5%にとどまっていたものの、今回の調査で一気に急増。3割を超えた。一方、敷金が「2カ月ちょうど」との回答は、2006年度調査では、34.4%あったものの、今回調査では25.3%だった。礼金も同様の傾向だ。2006年度調査では、「1カ月未満」は1.8%、前年度調査も9.2%にとどまっていた。
2010年度調査は、首都圏、中京圏、近畿圏で2009年4月~2010年3月に民間賃貸住宅に入居した人を対象に実施。459人が回答した。

最近、最高裁で「敷引特約有効」や「更新料有効」の判決が出た。借主よりも貸主の訴えが通ったかたちになっているが、貸主側も空室を埋めるために苦労している。今回の敷金・礼金1ヶ月未満が3割を超えているのは、そのことを表しているようだ。

初期費用は安いに越したことはないが、個人的には、退去時にルーム・クリーニングや原状回復のために費用が請求されるので、敷金2ヶ月は預けたほうがいいと思う。


学生有志が「木賃再生」

on 2011.07.26, under 賃貸
26:

住宅新報Webより

学生有志が「木賃再生」
首都圏の大学生13人とエイブルが協同し、木造賃貸アパートを再生するプロジェクトが進行中だ。
「木造賃貸アパート再生ワークショップ2011」と名付けたもので、マーケティングやリニューアルプランの作成、宣伝方法などを大学生13人が分担して手掛ける。仲介についてはエイブルがバックアップする。また、ブルースタジオの大島芳彦氏やアトリエイーゼロサンの天野美紀氏らが、アドバイザーとしてサポートに入る。
今回手掛ける物件は、東京都調布市の築20~40年超の3棟の木造賃貸アパート。老朽化が進み、空室が目立つ物件だ。プロジェクトチームの代表を務める慶應義塾大学政策・メディア研究科修士課程の連(むらじ)勇太朗さんは、「新築指向の傾向は依然として強いが、木賃(木造賃貸)には、時間の経過が生み出した素材感や雰囲気など新築にはない隠された価値がたくさんある。大きな可能性を秘めた建物」と話す。
「リフォームの値段でリノベーションの価値を」をテーマに、1住戸あたり50万円前後の費用で再生を図る方針で、「窓枠の太さを変えるなど、ちょっとした工夫で物件の価値は上がる」(連さん)。それらのアイデアをまとめた「再生レシピ」なる冊子も用意している。
参加する13人の大学生は、慶應大のほか武蔵野美術大、首都大学東京、筑波大、多摩美術大、立教大、日大、芝浦工業大、法政大など様々。8月から再生に向けた工事に入り、9月にも完成する予定だ。

若者によって蘇る木造賃貸アパート。ひとつの福祉・介護のあり方かもしれない。

予算が限られているので、「残すところ」、「壊すところ」のセンスが問われそうだ。木造賃貸アパートへの建築家(の卵)として目線と入居者として目線は異なっているはずだ。入居者としての目線も大切にしてもらいたい。


「リノベる。」中古購入+リフォームを後押し 専用ローンで低金利実現

on 2011.07.22, under 賃貸
22:

住宅新報Webより

「リノベる。」中古購入+リフォームを後押し 専用ローンで低金利実現
中古マンション購入とリフォームを合わせて提供するシステム「リノベる。」が注目を集めている。立地や安さを重視する1次取得者層のニーズとかみ合い、実績は200件を超えた。運営会社のリノベる(東京都渋谷区、山下智弘社長)では全国展開を目指し、不動産・リフォーム業者の加盟を募っている。
仕組みの要は、関西アーバン銀行との提携により実現した『リノベーション併用型ローン』。リフォームの内容や金額を明瞭にしたことで、住宅ローンと同等の低金利と返済期間(最長35年)、融資額が適用されるもの。通常の住宅ローンとの同時利用により、総支払い額と月々の返済額を抑えることができる。
IKEAを始め複数の家具メーカーと提携するなど、提案するリフォーム内容の拡充にも力を入れる同社。現在5カ所で運営するモデルルームも全国に増やしていく方針だという。

リノベーションのローンは、新築の住宅ローンよりも金利が高い。理由としては、中古よりも新築のほうが長持ちするという偏見による。実際には、しっかりとメンテナンスをされているマンションであれば、新築の木造住宅よりも中古でも寿命は長いと思う。

リフォームの内容をしっかりと明瞭にすることで実現できる低金利の住宅ローン。さらに、メンテナンスも明瞭にすることで、多くの金融機関が取り扱ってほしいと思う。


物件案内でガイガーカウンター導入

on 2011.07.21, under 賃貸
21:

週刊住宅online より

物件案内でガイガーカウンター導入
センチュリー21山一ハウス(千葉県松戸市、山下敦社長)は、放射線測定器のガイガーカウンターを使った物件案内をスタートした。
同社が店舗を構える松戸市は、放射線量が周辺よりも高い「ホットスポット」に当たるという指摘があることから、安心して取引できるようガイガーカウンターの購入を決めた。
実際に測定したところ、RC造の建物では外部の半分以下の数値となった一方、木造住宅では外部とあまり変わらないなど発見はあったものの、数値事態は東京都心とほぼ変わらなかった。
顧客からの反応はさまざまだが、同社では「数値を提示することで以前よりは安心していただけるようになった」としている。

いまは放射能量が規定値以内であっても、将来的には放射能が蓄積され、規定値を超えるかもしれない。そのときは物件の「隠れた瑕疵」にあたるのだろうか。

「売主の瑕疵担保責任」について
売買契約において、買主が売主から目的物の引渡しを受けたものの、目的物に隠れた瑕疵があったことが判明した場合、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約の目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この条件を満たさないときは、損害賠償請求のみをすることができる。

「隠れた瑕疵」について
買主が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指す。売主が知らせない場合で、普通に注意を払っておいても気付かないようなものがこれに当たるが、売主自身も知らなかったものも含む。例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当する。隠れた瑕疵に当たるためには、(1)一般人が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵であることと、(2)買主が善意・無過失であることが必要である。

放射能は、売主・買主ともに善意・無過失だ。でも、これだけ放射能のことがニュースで取り上げられれば、通常の注意を払っても知りえない瑕疵とは言えないのかもしれない。


「エネルギー自立型」賃貸マンション

on 2011.07.19, under 賃貸
19:

住宅新報Webより

「エネルギー自立型」賃貸マンション

LPガスの卸売・直売事業などを手掛けるレモンガス(神奈川県平塚市)はこのほど、自家発電と蓄電システムを備えた「エネルギー自立型賃貸マンション」を、神奈川県相模原市内で着工した。戸建てや分譲マンションを含め、今後も同様のコンセプトで住宅を供給していく方針だ。
自家発電は、LPガスによるコージェネレーションと燃料電池、太陽光発電の3つ。このほか、リチウムイオン電池を使用した蓄電システムを備え、『エネルギー自給』を前面に打ち出した。従来のマンションとの比較で、1戸当たり年間3600円の光熱費削減を実現できるという。
地下1階地上6階建ての全15戸。施工は積水ハウスが手掛ける。完成予定は2012年3月。
ガス会社が住宅事業を手掛けるのは全国でも珍しいケース。同社の赤津一二代表取締役会長は「(住宅業界への)新規参入というより、これから求められる住宅のモデルを示したい」と意気込みを語った。

マンションで使用する熱の97%、電気の68%を自給できるという。さらに、今後の展開として、電気自動車のカーシェアリングも検討しているそうだ。

マンションで太陽光パネルや蓄電池を導入する動きは活発になっているが、分譲マンションの場合は入居者の同意をとる作業が大変だ。でも、賃貸マンションであれば、一棟まるごとの貸主であれば、太陽光パネルや蓄電池の導入を独断で決めることができる。

その点では、賃貸マンションの自由度が高い。しかし、ほとんどの貸主は賃貸マンションにお金をかけたいと思っていない。まずは貸主の意識を変えていく必要があると思う。


更新料は「有効」 最高裁が初の判断

on 2011.07.15, under 賃貸
15:

住宅新報Webより

更新料は「有効」 最高裁が初の判断
最高裁は7月15日、更新料特約が消費者契約法に照らして無効か有効かを争っていた3件の上告審について、「更新料は有効」という初の判断を示した。これにより、借り手側の敗訴が確定した。
判決では、更新料は賃料の補充ないし前払いとしての性格が認められるため、賃借人と賃貸人との間で更新料の支払いに関する明確な合意が成立している場合には、その金額が賃料などと比べ高額に過ぎるなどの特殊な事情がない限り、消費者の利益を一方的に害するものとは言えず、消費者契約法違反には当たらないとした。
最高裁判所第2小法廷の古田佑紀裁判長は「更新料は家賃の前払いなどの意味があり、一定の地域では商慣習として定着している。従って契約書に更新料が明記され、当事者が合意している場合には、それがあまりに高額でなければ有効」との判断を示し、既に100万件以上あると見られている更新料特約の商慣習を追認した。
3件の訴訟はいずれも二審が大阪高裁で争われ「無効」が2件、1件が「有効」と判断されていた。無効とした2件は、借り手の負担が大きいにもかかわらず、その対価に見合う合理的根拠がないなどの点が指摘され、「有効」とした1件は賃借権の対価性を認め、借り手に一方的に不利益とは言えないとしていた。

東京では2年ごとの更新料として「賃料の1か月分」。でも、京都では1年ごとの更新料として「賃料の2か月分」。

これだけ見ると、京都の更新料が異常のように思えるけど、東京では京都と比較して、賃料が高い。京都では賃料が安いので、更新料で調整する。トータルで見ればそんなに変わらないのかもしれない。

それ以前に、賃貸借契約書にサインしている以上、やっぱり更新料は払わないと。でも、契約の段階で、「更新料なし」を交渉するのは、なかなか難しい。


敷引特約 また「有効」

on 2011.07.13, under 賃貸
13:

本日の日本経済新聞より

敷引特約 また「有効」 関西などの賃貸原状回復費
関西地方などの中心に賃貸住宅の家主が原状回復費などとして敷金(保証金)から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らし無効かが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第3小法廷(田原睦夫裁判長)は12日、特約は有効との判断を示した。
一審・京都地裁判決は「特約は無効」と判断、二審・大阪高裁も支持していた。
問題となったのは月額17万5千円(更新後17万円)、敷引金60万円の契約。最高裁は3月、第1小法廷が「高額過ぎなければ特約は有効」との初判断を示し、今回の判決も「敷引金は賃料の3.5倍程度にとどまり、高額に過ぎるとは言い難い」と結論付けた。
ただ岡部喜代子裁判官(学者出身)は「敷引金の具体的な内容が明示されておらず、3.5倍の負担も決して軽くない」として反対意見を付けた。

今日、宅建主任者の法定講習があり、講師の先生もこの話題に触れていた。

関東では敷金は通常賃料2ヶ月。大体のケースで室内とエアコンのクリーニング代で50,000~60,000円を差し引かれて敷金は戻ってくる。

関西では敷金という名ではなく保証金(関東では事務所の場合は、保証金)。保証金は賃料の6ヶ月~12ヶ月らしい。敷引特約の賃料の3.5ヶ月まで妥当というのは分かるような気もするが、やっぱり具体的な内容を明示してもらわないと、釈然としない。

近々、更新料特約の最高裁判決がでる。また「有効」なんだろうか。


三井ホーム 開業医師にリース診療所

on 2011.07.12, under 賃貸
12:

住宅新報Webより

三井ホーム 開業医師にリース診療所
三井ホームはこのほど、JA三井リースと提携し、開業希望医師に診療所建物を賃貸する事業を始めた。
新提案の「開業まるごとクリニック」は、JA三井リースが土地オーナーから事業用定期借地権で土地を賃借し、建物を建築・所有する。土地オーナーは建物への投資が不要となり、比較的安定した収益が見込める。
開業医にとっては、初期投資額を抑えることができる。オプションとして将来、建物の譲受も可能という。
三井ホームは、土地オーナーと開業希望ドクターのマッチングを含めた全体事業計画の企画立案と建物建築のコーディネートを行う。

商業地のように大きなビルが建てることのできない住宅地の土地活用のひとつとして、医者と手を組んでやるのは、確かに土地オーナーとしては安定的な収入に繋がる。

でも、よく比較されるコンビニエンスストアの数と診療所の数。最新情報によると・・・

コンビニエンスストアの数・・・43,560店
※JFAコンビニエンスストア統計調査月報 2011年5月度

一般診療所の数・・・99,896施設
歯科診療所の数・・・68,482施設
※厚生労働省 医療施設動態調査 平成23年4月末概数

今後も右肩上がりで診療所は増え続けていくのだろうか。そこがすこし疑問だ。


住友林業 賃貸併用住宅を発売

on 2011.07.08, under 賃貸
08:

住宅新報Webより

住友林業 賃貸併用住宅を発売 安定収入と節税効果を提案
住友林業は7月9日、賃貸併用住宅「フォレストプラス」を発売する。一部で住宅取得者の高年齢化、経済的な不安による住宅取得意欲の低下が見られるため、自宅に収益力をプラスする賃貸併用住宅を投入し、需要を喚起。相続に備える土地活用と併せた住宅取得を提案していく。首都圏エリアに重点を置く。価格は3・3平方メートル当たり63万8000円から。

ライフステージによって、住まい方というのは変わっていく。最初は夫婦二人(DINKS)で1LDKの50m2で十分、子供が二人生まれて3LDKの80m2ぐらい欲しくなる。でも、子供が独立して夫婦だけになれば1LDK+Sの60m2で十分。そして、高齢になり独り身になれば、1DKの30m2で身軽に暮らしたい。

一昔前に「住宅すごろく」というのがあったけど、これからの時代は「間取りすごろく」かもしれない。だから、住まいの不要な間取りを賃貸するのは、これから必要とされてくるだろう。

問題は、借りてくれる人がいるかどうかだ。賃貸は、駅からの距離が一番重要。戸建住宅は、駅から徒歩15~20分の閑静な住宅地が多かったが、これからの賃貸併用住宅は駅近にも増えてくるかもしれない。


  • 東京遠景日記とは

    新婚ゴルファーのブログ。


    大学の体育の授業で、ゴルフを専攻したことが、最初のゴルフの出会い。山中湖までゴルフ合宿に行ったけど、あまりハマらず。それから15年後の2013年秋。会社の先輩がゴルフを始めることになり、それに便乗してゴルフを再スタート。半年間、打ち放しの練習だけしていたときに、突然、クライアントとコースデビューをすることに。はじめてのコースは、マナーを教わりながら、スコアは119でした。以後、ほぼ毎週ラウンドをしていて、ラウンドがないときは、練習に明け暮れ、ゴルフ中継は録画して欠かさずチェックし、寝る前は、YouTubeでゴルフスイングのイメージトレーニングをしている今日この頃です。

    40歳で、奇跡的に結婚をして、家族を持ったら、ゴルフを控えようと思っていたが、寛大な奥様で、結婚前よりもゴルフに行くようになりました。かく言う、妻もゴルフ好きで、夫婦でラウンドできることが、至福の時間です。

    いま一押しの女子プロゴルファーは、宮田成華プロです。ゴルサバで注目していて、ステップアップツアーを見に行って、ファンになりました。彼女の豪快なドライバーショットがお気に入りです。



    2014年 13R平均スコア 117.5

    2015年 31R平均スコア 111.4

    2016年 38R平均スコア 105.0

    2017年 39R平均スコア 103.3

    2018年 32R平均スコア 100.03

     
     
    賃貸住宅が好き『賃貸住宅最強論』  
    陶芸親父の日記『kanamankun日記
     
  • 宮田成華プロ

  • GOLF SCORE & GEAR

    BEST 18H : 87(2018.1.17)

    BEST 9H : 41(2018.1.17)


    1W : EPIC FLASH(Callaway)

    5W : GBB EPIC STAR(Callaway)

    7I : VG3(Titleist)

    7I-9I,PW : MP-H4(Mizuno)

    AS,SW : VG3(Titleist)

    P : STROKE LAB(ODYSSEY)


  • インスタグラム

  • Archives

  • Categories

  • コメント